Příspěvek zaslal: Irena Nováková
Prosím o radu. Na naši nemovitost zaplatil zájemce rezervační zálohu realitní kanceláři. Poté byla podepsána kupní smlouva, ale kupující podmínky nedodržel a nezaplatil. Rezervační záloha byla ve smlouvě oštřena jako součást kupní ceny. Jak nyní postupovat? Kdo má právo na složenou zálohu? Realitní kancelář, prodávající nebo se mají vrátit složiteli? A podle jakého zákona se taková situace řeší? Máme jako prodávající možnost nějaké sakce když toto není ve smouvě oštřeno.Měla by realitka zabránit aby se tot stalo?Děkuji
Odpověď: Dobrý den paní Nováková,
odpovídám tímto na váš níže uvedený dotaz z návštěvní knihy společnosti JV REALITY company s.r.o..
Kupující má dle kupní smlouvy o prodeji nemovitostí v podstatě pouze jednu hlavní povinnost, kterou je zaplacení kupní ceny. Zajištění doplacení kupní ceny např. smluvní pokutou a upravení následků nezaplacení doplatku kupní ceny ve sjednané lhůtě je proto třeba provést zejména v kupní smlouvě. Proto Vám doporučuji nejprve hledat odpověď na váš dotaz v samotné kupní smlouvě. Další úpravu dané situace může obsahovat i rezervační smlouva, na jejímž základě byla zaplacena rezervační záloha (pokud však byla rezervační smlouva uzavřena). Ustanovení kupní smlouvy mají přednost před ustanoveními dříve uzavřené rezervační smlouvy.
Neobsahuje-li uzavřená kupní smlouva (ani rezervační smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě - pokud byla uzavřena) úpravu důsledků nezaplacení doplatku kupní ceny ve sjednané lhůtě, pak na danou situaci podpůrně dopadají příslušná ustanovení občanského zákoníku o důsledcích prodlení dlužníka a o náhradě škody.
Kupující nezaplacením doplatku kupní ceny ve sjednané lhůtě porušil svůj závazek z kupní smlouvy a odpovídá Vám za škodu tím způsobenou (např. za škodu, která Vám vznikne tím, že jste v důsledku prodlení kupujícího nemohla zaplatit např. kupní cenu za jinou nemovitost a budete nucena uhradit proto třetí osobě smluvní pokutu za prodlení s úhradou kupní ceny; tím, že případnou smluvní pokutu zaplatíte Vám vznikne škoda).
Není-li v kupní smlouvě sjednáno něco jiného, pak kupní smlouva nezaplacením doplatku kupní ceny nebo jeho části nezaniká. Pokud není v kupní smlouvě sjednáno jinak, je proto třeba kupujícího vyzvat (např. doporučeně s doručenkou do vlastních rukou nebo osobně proti podpisu kopie výzvy), aby doplatek kupní ceny v náhradní přiměřené lhůtě zaplatil (ve výzvě musí být náhradní lhůta určena např. jako ".....do deseti dnů po obdržení této výzvy" nebo pevným datumem), s tím, že pokud tak neučiní, od kupní smlouvy písemně odstoupíte. Po marném uplynutí takové lhůty můžete od kupní smlouvy písemně odstoupit (pro formu doručování platí obdobně to, co jsem výše uvedl pro doručování náhradní výzvy k plnění).
Ať už kupní smlouva obsahuje ustanovení o tom, že se kupní smlouva v důsledku neuhrazení doplatku kupní ceny ruší nebo kupní smlouva zanikne na základě vašeho odstoupení, musí být vráceno vše, co bylo podle zrušené kupní smlouvy nebo smluv jí předcházejících plněno, tedy i rezervační záloha, která se dle kupní smlouvy považuje za součást kupní ceny, pokud nebylo písemně sjednáno něco jiného.
Pokud Vám vznikla v důsledku prodlení kupujícího škoda nebo máte dle kupní smlouvy právo na zaplacení smluvní pokuty vůči kupujícímu, lze sice dle mého názoru tyto pohledávky uplatnit písemně u kupujícího a následně u soudu, avšak provést započtení těchto pohledávek na zaplacenou rezervační zálohu nebude možné, pokud to nebylo sjednáno v rezervační nebo kupní smlouvě.
Dle mého názoru měla kupní smlouva obsahovat zajištění včasného doplacení kupní ceny smluvní pokutou ve váš prospěch.
S pozdravem
Mgr. Petr Kyncl, advokát
Masarykova 102, 312 00 Plzeň,
Tel./Fax.: +420 377 457 846,
Mobil: 777 293 690
Zapsán v seznamu advokátů u ČAK
pod ev. č. 10 190
www.advokat-kyncl.cz
